طريقة تخطيط وتقسيم قطعة أرض:
لتخطيط قطعة أرض وتقسيمها إلى أراض لبناء المساكن عليها يبدأ المخطط بدراسة مساحتها الطبوغرافيـة وتحليـل موقعها.
وعندما تقسم قطعة أرض المشروع (The Subdivision Plot) إلى قطع أراضي للبناء عليها .
يتم أولا :-
عمـل التخطيط التفصيلي للمشروع وتوضح حدود الأرض السكنية لكل قطعة (Residential Lot ) ويتم تسجيلها في الـشهرالعقاري للحصول على مستند التسجيل (Deed).
وعادة يتم رسم حدود أرض البناء على قطعة الأرض مع إظهار الشوارع وقطع الأراضي المجاورة لها بالإضافة إلـي إظهار النقاط التالية على الرسم المسجل:
1- إظهار شكل ومقاس مجرى الشوارع (Right of Way) المحيطة بقطعة الأرض وعرض كل منها.
2- خطوط حدود الأرض خط التنظيم ( ) (Property Lines) وخط البناء (Building Line) بالمقاسات المطلوبة في قانون المباني.
3- موقع الأرض والمقاسات الخاصة بها مع رسم شكل أي ارتفاق بها إن وجد.
4- ردود خط البناء للمباني ) (Setback Linesفي هذه الأرض.
وبصفة عامة ينقسم أسلوب تقسيم الأراضي إلي نوعين مميزين كالآتي:
أ- التقسيم لنطاقات تقليدية ب- التقسيم لنطاقات عنقودية
أ. التقسيم لنطاقات تقليدية Conventional zoning
ويفضل في حالة ضرورة التحكم في:
- أقل مقاس لكل قطعة Minimum Lot Size
- الكثافة المنتظمة للسكان Uniform Density
- ردود خط البناء للمباني Set Back Lines
ويفضل عادة تخطيط المناطق العمرانية كالفلات بهذا الأسلوب حيث أن هذه الطريقة ناجحة ومألوفة حتى الآن.
ب. التقسيم لنطاقات عنقودية Cluster Zoning
وقد يطلق عليه مسمى تنمية وحدة التخطيط (Planned Unit Development) واختصارها (PUD).
وتفضل في حالة ضرورة التحكم في:
- أكبر كثافة ممكنة للسكان Maximum Density
- دمج نماذج الإسكان المختلط Mixed Housing Types
- تخطيط الفراغات المفتوحة Planned Open Space وتعتبر هذه الطريقة حديثة لتخطيط المناطق العمرانية السكنية على أساس تحديد عناصرها وتحديـد اكبـر عـدد مـن الوحدات السكنية اللازمة لها بالاستعانة برقم الكثافة المستخدمة للبناء فيها (Land Use Intensity Number )
ومن فوائد استعمال أسلوب التقسيم لنطاقات عنقودية للأراضي ما يلي:
1- يسهل استعمال قطع الأرضي الصغيرة في هذا الأسلوب من التقسيم وفي وجود الأراضي الفضاء التي تضم بجانبها يعطي مكان أكبر ومفيد للاستعمال في الأنشطة المختلفة للاستمتاع بالبيئة المحيطة.
2- ربط المجتمع بالأراضي الفضاء المجاورة مع تميزه بقلة شوارع المرور الداخلية وذلك يعطى فرصة أكبر لحمايـة الأطفال من حركة السيارات.
3- وجود مساحات فضاء كثيرة تعطى الشخصية الطبيعية للموقع كما يسهل الحفاظ عليها بيئياً.
4- استعمال التقسيم لنطاقات عنقودية مع وضع المباني في صفوف واستعمال عمارات بدلاً من الفيلات يقلل من سـعر الوحدة البنائية.
5- استعمال شبكة الشوارع المكونة من شوارع قصيرة للخدمة يقلل من سعر التكلفة بها
لتخطيط قطعة أرض وتقسيمها إلى أراض لبناء المساكن عليها يبدأ المخطط بدراسة مساحتها الطبوغرافيـة وتحليـل موقعها.
يتم أولا :-
عمـل التخطيط التفصيلي للمشروع وتوضح حدود الأرض السكنية لكل قطعة (Residential Lot ) ويتم تسجيلها في الـشهرالعقاري للحصول على مستند التسجيل (Deed).
وعادة يتم رسم حدود أرض البناء على قطعة الأرض مع إظهار الشوارع وقطع الأراضي المجاورة لها بالإضافة إلـي إظهار النقاط التالية على الرسم المسجل:
1- إظهار شكل ومقاس مجرى الشوارع (Right of Way) المحيطة بقطعة الأرض وعرض كل منها.
2- خطوط حدود الأرض خط التنظيم ( ) (Property Lines) وخط البناء (Building Line) بالمقاسات المطلوبة في قانون المباني.
3- موقع الأرض والمقاسات الخاصة بها مع رسم شكل أي ارتفاق بها إن وجد.
4- ردود خط البناء للمباني ) (Setback Linesفي هذه الأرض.
وبصفة عامة ينقسم أسلوب تقسيم الأراضي إلي نوعين مميزين كالآتي:
أ- التقسيم لنطاقات تقليدية ب- التقسيم لنطاقات عنقودية
أ. التقسيم لنطاقات تقليدية Conventional zoning
ويفضل في حالة ضرورة التحكم في:
- أقل مقاس لكل قطعة Minimum Lot Size
- الكثافة المنتظمة للسكان Uniform Density
- ردود خط البناء للمباني Set Back Lines
ويفضل عادة تخطيط المناطق العمرانية كالفلات بهذا الأسلوب حيث أن هذه الطريقة ناجحة ومألوفة حتى الآن.
ب. التقسيم لنطاقات عنقودية Cluster Zoning
وقد يطلق عليه مسمى تنمية وحدة التخطيط (Planned Unit Development) واختصارها (PUD).
وتفضل في حالة ضرورة التحكم في:
- أكبر كثافة ممكنة للسكان Maximum Density
- دمج نماذج الإسكان المختلط Mixed Housing Types
- تخطيط الفراغات المفتوحة Planned Open Space وتعتبر هذه الطريقة حديثة لتخطيط المناطق العمرانية السكنية على أساس تحديد عناصرها وتحديـد اكبـر عـدد مـن الوحدات السكنية اللازمة لها بالاستعانة برقم الكثافة المستخدمة للبناء فيها (Land Use Intensity Number )
ومن فوائد استعمال أسلوب التقسيم لنطاقات عنقودية للأراضي ما يلي:
1- يسهل استعمال قطع الأرضي الصغيرة في هذا الأسلوب من التقسيم وفي وجود الأراضي الفضاء التي تضم بجانبها يعطي مكان أكبر ومفيد للاستعمال في الأنشطة المختلفة للاستمتاع بالبيئة المحيطة.
2- ربط المجتمع بالأراضي الفضاء المجاورة مع تميزه بقلة شوارع المرور الداخلية وذلك يعطى فرصة أكبر لحمايـة الأطفال من حركة السيارات.
3- وجود مساحات فضاء كثيرة تعطى الشخصية الطبيعية للموقع كما يسهل الحفاظ عليها بيئياً.
4- استعمال التقسيم لنطاقات عنقودية مع وضع المباني في صفوف واستعمال عمارات بدلاً من الفيلات يقلل من سـعر الوحدة البنائية.
5- استعمال شبكة الشوارع المكونة من شوارع قصيرة للخدمة يقلل من سعر التكلفة بها
